Gestione e manutenzione

Il concetto di manutenzione è inteso come insieme di tecniche progettuali ed esecutive preposte alla previsione non solo di ciò che dovrà essere realizzato ma anche dei modi secondo i quali questo dovrà essere gestito. La programmazione degli interventi futuri sull'edifico deve quindi essere pensata ed articolata nelle fasi di progettazione, in quanto il progettista è colui che compie le scelte riguardanti i materiali, le tecniche, le lavorazioni e le modalità di costruzione in genere, determinando il comportamento futuro dell'edificio. Il progettista, quindi, redige il Piano di Manutenzione scegliendo tra una strategia manutentiva di tipo curativo, a guasto avvenuto, o di tipo preventivo.

Il piano di manutenzione si compone di tre sezioni: il manuale d'uso, il manuale di manutenzione, il programma di manutenzione articolato nei sottoprogrammi dei controlli e quello degli interventi; ogni elemento del manufatto è descritto in apposite schede che vengono catalogate nelle diverse sezioni. La stesura del piano porta alla creazione di una "banca dati" di informazioni tecniche utili per la realizzazione o l'aggiornamento di nuovi piani manutentivi di edifici con elementi e in situazioni ambientali, di contesto urbanistico analoghi.

Aspetti economici della gestione manutentiva

Si possono individuare varie fasi temporalmente comprese dalla prima concezione dell'edificio fino alla sua dichiarazione di fuori servizio. Il processo manutentivo deve individuare, una volta definita una politica manutentiva, le risorse ed i livelli di costo necessari per assicurare i livelli di servizio da garantire. Il costo determinabile su base annua ( breve periodo) o su base pluriennale (medio periodo) è individuato mediante indici in funzione della tipologia degli edifici, della loro vetustà e dei livelli prestazionali da garantire.
Dall'analisi dei costi sarà poi possibile stabilire le priorità manutentive in relazione alle risorse di budget disponibili: livello prestazionale e risorse economiche sono naturalmente due valori che devono trovare un loro equilibrio a livello di strategia decisionale.